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Pourquoi faire appel à un expert-comptable à Poissy pour choisir entre IR et IS dans une SCI ?
La Société Civile Immobilière (SCI) est un excellent outil pour investir, gérer ou transmettre un bien immobilier à plusieurs. Mais au moment de sa création, une question essentielle se pose :
Faut-il opter pour l’IR ou l’IS ?
Le choix du régime fiscal de votre SCI peut avoir des conséquences majeures sur vos revenus, vos impôts et votre rentabilité à long terme.
Basé à Poissy et spécialisé dans l’immobilier, le cabinet Comptek Immo vous accompagne pour faire le bon choix, que vous soyez en Île-de-France ou ailleurs en France, grâce à un accompagnement 100 % digitalisé et humain.
IR ou IS pour votre SCI : quelles différences fondamentales ?
SCI à l’IR (Impôt sur le Revenu)
- Revenus locatifs imposés directement entre les mains des associés
- Régime simple, idéal si les revenus sont faibles
- Aucun amortissement du bien n’est possible
Exemple : une SCI IR avec 2 associés perçoit 9 600 € de loyers/an. Chacun déclare 4 800 € dans sa déclaration personnelle.
SCI à l’IS (Impôt sur les Sociétés)
- Loyers imposés au niveau de la SCI
- Possibilité de déduire les charges, amortir le bien et réduire le bénéfice imposable
- Attention à la taxation à la revente
Exemple : un investisseur à Nantes crée une SCI à l’IS pour un immeuble locatif. Il amortit le bien et déduit 10 000 € de charges. Résultat : imposition réduite de plus de 7 000 € dès la première année.
Tableau comparatif : SCI à l’IR vs SCI à l’IS
| Critères | SCI à l’IR | SCI à l’IS |
|---|---|---|
| Imposition | Au nom des associés (revenus fonciers) | Au nom de la SCI (IS) |
| Taux d’imposition | Tranche IR des associés | 15 % jusqu’à 42 500 €, puis 25 % |
| Déduction des charges | Limitée | Déduction large + amortissement |
| Amortissement du bien |  Non autorisé |  Oui, possible |
| Tenue comptable | Allégée | Complète (avec bilan) |
| Plus-value à la revente | Abattement selon durée | Taxation professionnelle |
| Gestion des déficits | Imputables sur les revenus fonciers | Reportables sur bénéfices futurs |
| Complexité administrative | Plus simple | Plus complexe |
| Cas recommandés | SCI familiale ou revenus faibles | SCI avec emprunt, travaux, stratégie fiscale |
Erreurs fréquentes à éviter
- Choisir l’IR sans simulation
- Penser que l’IS est réservé aux grosses SCI
- Mauvaise répartition des charges entre associés
- Oublier les obligations déclaratives
Passage de l’IR vers l’IS : possible… mais irréversible
Passer de l’IR à l’IS est possible, mais irrévocable.
D’où l’intérêt de faire des simulations fiscales préalables avec un expert-comptable.
Comment faire le bon choix pour votre projet ?
Le cabinet Comptek Immo vous aide à choisir le régime le plus adapté en fonction de :
- Vos objectifs patrimoniaux
- Votre imposition personnelle
- La durée de détention du bien
- La répartition entre associés
Exemple : une SCI de 3 associés à Lyon perçoit 24 000 € de loyers et a 11 000 € de frais. En régime IS, l’impôt sur les sociétés est bien inférieur au cumul IR personnel.
Comptek Immo est basé en Ile de France, mais accompagne des SCI partout en France :
- Signature électronique
- Portail client
- Visio avec un expert dédié
Exemple : une SCI familiale en Bretagne est suivie de A à Z à distance, avec un contact humain permanent.
Et après le choix fiscal ?
1. Déclaration annuelle
- SCI à l’IR : formulaire 2072
- SCI à l’IS : liasse fiscale complète (bilan, compte de résultat…)
Rappel : toute erreur ou retard peut être pénalisé.
2. Comptabilité complète à tenir
- IR : comptabilité simplifiée mais justifiable
- IS : comptabilité d’engagement obligatoire
Un accompagnement professionnel est fortement recommandé.
3. Suivi des amortissements
En IS, l’amortissement du bien immobilier permet de réduire fortement l’impôt.
Exemple : un immeuble amorti sur 25 ans génère jusqu’à 4 % de déduction/an.
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Comptek Immo vous aide à faire le bon choix, à optimiser vos déclarations et à structurer une gestion conforme.
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